Законопроєкт № 5655 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності» (далі – законопроєкт) є одним із ключових нормативно-правових документів розпочатої в Україні реформи містобудування, адже положення законопроєкту поширюються фактично на всі сфери містобудівної діяльності – починаючи з етапу проєктування та закінчуючи прийняттям об’єктів будівництва в експлуатацію.
У цій статті ми зосередимо увагу на передбачених законопроєктом нововведеннях у сфері містобудівної діяльності, які видалися нам найбільш цікавими, а саме:
– цифровізація процедур;
– містобудівний контроль та містобудівний моніторинг;
– самочинне будівництво.
Цифровізація процедур в сфері містобудівної діяльності
Законопроєкт впроваджує цифровізацію дозвільних документів на всіх етапах створення об’єкта будівництва і своїми положеннями визначає, що державна реєстрація права на виконання підготовчих і будівельних робіт, а також прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва відбуватиметься виключно через автоматизовану Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Таке нововведення спрямовано на забезпечення прозорості та відкритості процесів у цій сфері.
Слід зауважити, що ЄДЕССБ включає в себе Реєстр будівельної діяльності, електронний кабінет користувача та портал електронної системи. У законопроєкті мова здебільшого йде про Реєстр будівельної діяльності.
Замовникам будівництва буде надано право самостійно подавати документи про початок робіт в онлайн-режимі через електронний кабінет користувача, при цьому Реєстр будівельної діяльності міститиме дані про цільове призначення земельної ділянки та інші відомості про неї. Це дасть змогу електронній системі автоматично визначати невідповідності між поданими документами та наявними даними і, зокрема, відмовляти у наданні дозволу на початок будівництва.
Обов’язковим стане і внесення до Реєстру будівельної діяльності проєктної документації у повному об’ємі до проходження її експертизи та подання заяви на отримання права на початок будівництва. Ця зміна направлена на запобігання внесенню у майбутньому змін до такої документації в “ручному режимі”, що часто трапляється на практиці і містить корупційну складову таких процесів.
Розширюється також перелік інформації, яка перевірятиметься при проведенні експертизи проєктної документації на будівництво. Зокрема визначатиметься відповідність намірів забудови цільовому призначенню земельної ділянки, наявність або відсутність у об’єкта статусу пам’ятки культурної спадщини або щойно виявленого об’єкта культурної спадщини.
Замість отримання дозвільного документа замовник зможе розпочати будівництво або експлуатувати об’єкт лише після реєстрації відповідних відомостей у Реєстрі будівельної діяльності.
Реєстрація проводитиметься на підставі поданої заяви замовника будівництва в паперовій або електронній формах, а право на виконання будівельних робіт може бути зареєстровано в Реєстрі будівельної діяльності:
– автоматично програмними засобами реєстру – в разі подання заяви в електронній формі та за умови відсутності підстав для відмови в державній реєстрації або блокування заяви і передачі її на розгляд державному реєстратору у сфері містобудівної діяльності;
– державним реєстратором у сфері містобудівної діяльності у разі подання заяви в паперовій формі або якщо подану заяву в електронній форму буде заблоковано.
Відмова в державній реєстрації або блокування заяви при її подачі в електронній формі можлива у разі, зокрема, наявності заборони на забудову земельної ділянки, зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, або ж відсутності в даному реєстрі інформації щодо права власності чи користування на цю земельну ділянку.
При цьому, подання заяви в електронній формі через електронний кабінет користувача визначено основною формою заявки для об’єктів класу СС2 та СС3. Для об’єктів класу СС1 замовник зможе обирати між електронною і паперовою формами подання заяви.
Згідно із Законопроєктом реєстраторами у сфері містобудівної діяльності будуть:
– нотаріуси;
– посадові особи Державної інспекції архітектури та містобудування України (далі – ДІАМ);
– державні реєстратори у сфері речових прав, які є посадовими особами органів місцевого самоврядування чи районних державних адміністрацій.
Варто звернути увагу, що повноваження нотаріусів як реєстраторів будуть обмежені. Вони зможуть розглядати лише заяви щодо об’єктів класу СС1 та не зможуть розглядати заяви після їх блокування в Реєстрі будівельної діяльності.
Законопроєкт передбачає, що прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва відбуватиметься з моменту реєстрації відповідних відомостей у Реєстрі будівельної діяльності. При цьому залишається різний підхід до прийняття в експлуатацію об’єктів СС1 та СС2/СС3. Для реєстрації прийняття об’єкта класу СС1 в експлуатацію замовникові потрібно буде подати заяву замість декларації, яка передбачена зараз. Реєстрація прийняття в експлуатацію буде автоматичною, а для випадків блокування заяви Реєстром будівельної діяльності її здійснюватиме державний реєстратор у сфері речових прав після аналізу поданих документів.
Об’єкти класів СС2 та СС3 будуть прийматися в експлуатацію на підставі акту готовності до експлуатації, який подається і підписується замовником або іншими особами, залученими до будівництва (підрядником, інженером з технічного нагляду тощо). Такий акт створюватиметься за допомогою Реєстру будівельної діяльності, а реєстрація прийняття в експлуатацію здійснюватиметься автоматично засобами цього реєстру без залучення реєстратора.
Законопроєктом визначені такі підстави для відмови в реєстрації прийняття об’єкта в експлуатацію:
– висота об’єкта перевищує граничну висотність, установлену містобудівними умовами та обмеженнями;
– у Реєстрі будівельної діяльності наявні невиконані приписи щодо усунення порушень у процесі будівництва;
– об’єкт не відповідає класу наслідків, що зазначений в проєктній документації;
– кількість поверхів або квартир не відповідає проєктній документації.
Замовник зможе оскаржити відмову в судовому порядку, або ж, усунувши порушення, заново подати акт готовності об’єкта до експлуатації на реєстрацію.
Законопроєктом також передбачено проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно без участі державного реєстратора. Така державна реєстрація може проводитись лише на підставі:
- заяви про державну реєстрацію права власності на об’єкт нерухомого майна, поданої у складі заяви про державну реєстрацію прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, будівництво якого здійснювалось на підставі будівельного паспорта;
- інформації електронної системи про державну реєстрацію завершення підготовчих робіт з демонтажу (знесення) об’єкта нерухомого майна (будинку, будівлі, споруди) – у разі якщо у Державному реєстрі прав та Реєстрі будівельної діяльності містяться відомості про ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта.
Містобудівний контроль та містобудівний моніторинг
Законопроєкт визначає, що містобудівний контроль – це заходи, спрямовані на дотримання замовниками та підрядниками вимог, норм у сфері містобудування.
Передбачається, що органами містобудівного контролю будуть:
- центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань містобудівного контролю;
- виконавчі органи органів місцевого самоврядування;
- уповноважені особи з містобудівного контролю.
Останнє положення і є основною зміною, оскільки такими уповноваженими особами фактично будуть приватні суб’єкти, що призведе до дерегуляції в сфері містобудівного контролю з боку держави.
Водночас для усунення будь-яких спекуляцій на цю тему законопроєктом чітко визначаються критерії, яким має відповідати уповноважена особа з містобудівного контролю:
– наявність статусу юридичної особи;
– наявність у штаті інженерів з технічного нагляду та/або інженерів-консультантів (не менше 3-х для здійснення контролю щодо об’єктів класу СС1 і СС2 та не менше 5-ти – для об’єктів класу СС3);
– наявність договору страхування цивільно-правової відповідальності на визначену страхову суму (мінімальна страхова сума становитиме еквівалент у гривні трьом мільйонам євро для здійснення контролю щодо об’єктів класу СС2 та п’яти мільйонам євро – щодо об’єктів класу СС3).
Якщо юридична особа відповідає цим критеріям, вона подає заяву для реєстрації себе як уповноваженої особи до ДІАМ, яка перевіряє відповідність кваліфікаційним вимогам та достовірність поданої інформації. І лише після реєстрації уповноважені особи матимуть право укладати із замовником будівництва договір про містобудівний контроль.
Важливою основою для такого нововведення є положення законопроєкту про те, що замовник будівництва зможе обирати, хто контролюватиме будівництво – орган місцевого самоврядування чи уповноважені особи з містобудівного контролю. Для цього він зобов’язаний вказати відповідну інформацію при реєстрації права на виконання будівельних робіт та додати до заяви відповідний договір з такою уповноваженою особою.
Відповідно до законопроєкту такі уповноважені особи здійснюватимуть перевірки на всіх етапах будівництва від підготовчих робіт із демонтажу (знесення) будівлі та закладення фундаменту до підведення до об’єкта будівництва зовнішніх мереж і облаштування внутрішньобудинкових комунікацій. Якщо будуть виявлені порушення, уповноважені особи матимуть право видати замовнику припис про їх усунення і у разі його невиконання договір про містобудівний контроль може бути розірвано, а замовник не зможе продовжувати будівництво.
Для продовження замовнику потрібно буде обрати нову уповноважену особу та укласти з нею договір або ж визначити, що містобудівний контроль здійснюватиметься органами місцевого самоврядування.
Також для виявлення порушень на будівництві шляхом регулярних перевірок об’єктів, що будуються, та нагляду за якістю здійснення містобудівного контролю законопроєктом вводиться такий захід контролю за будівництвом як моніторинг забудови, а повноваження щодо здійснення надаються органам місцевого самоврядування та ДІАМ.
Моніторинг здійснюватиметься постійно, а об’єкти для нього будуть визначатись автоматично засобами Реєстру будівельної діяльності на підставі визначених критеріїв, зокрема при віднесенні об’єкта будівництва до високого ступеня ризику, здійснення будівництва на земельній ділянці без речового права на неї тощо. Моніторинг проводитиметься шляхом візуального огляду та порівняння результатів огляду з інформацією, яка міститься в Реєстрі будівельної діяльності, і у разі виявлення порушень перевіряючий орган зобов’язаний буде провести перевірку в порядку містобудівного контролю та ініціювати перевірку суб’єкта, який мав контролювати відповідність будівництва.
Самочинне будівництво
Законопроєктом розширено та визначено чіткі ознаки самочинного будівництва. Зокрема, це невідповідність цільового призначення земельної ділянки її використанню, відсутність права на виконання будівельних робіт, порушення містобудівних умов та обмежень у частині висотності об’єкта та використання землі.
Встановлюється і спрощений порядок визнання будівництва самочинним (без рішення суду) і демонтажу відповідного об’єкта. Органи містобудівного контролю уповноважуються визнавати об’єкт самочинним будівництвом та приймати рішення про його демонтаж, якщо під час здійснення містобудівного контролю буде встановлено ознаки самочинного будівництва, видано припис про усунення відповідних порушень і виявлені порушення не будуть усунені замовником.
Передбачається також обов’язок органів місцевого самоврядування проводити моніторинг територій і, у разі виявлення самочинного або незаконного будівництва, вносити цю інформацію до Реєстру будівельної діяльності, щоб її могли бачити і громада, і профільне міністерство.
Варто зауважити, що цей обов’язок виходить з права органів місцевого самоврядування на прийняття рішень про розроблення та затвердження містобудівної документації на місцевому рівні, а також з права на здійснення моніторингу забудови, які їм надаються цим законопроєктом.
Підсумовуючи викладене вище, зазначу, що законопроєкт № 5655 направлений на досягнення максимальної прозорості процесів у сфері містобудівної діяльності, а цифровізація цих процесів має покращити законність будівництва в цілому і знизити корупційні ризики в цій сфері., Разом з посиленням відповідальності у сфері містобудування це дасть змогу нашій країні покращити рівень довіри міжнародних інвесторів до будівельного сектору та підвищить його інвестиційну привабливість.
Матеріал опубліковано в аналітичному виданні Юрист&Закон
Контактна особа
