Будь-яке придбання нерухомості – це складна угода, до підписання якої необхідно підійти з належною підготовкою.
На ринку нерухомості наявні два варіанти купівлі об’єктів – інвестиція на стадії будівництва (або і до його початку) або купівля добудованої та зареєстрованої нерухомості на вторинному ринку.
Інвестування в будівництво забудовники пропонують оформити різними шляхами, зокрема укладенням договору фінансування фонду будівництва, купівлею майнових прав на об’єкт, укладенням попереднього договору купівлі-продажу тощо. Всі вони містять в собі різноманітні ризики, а в окремих випадках – і складний шлях набуття права власності, починаючи від особи, яка отримала дозвіл на будівництво і закінчуючи кінцевим покупцем.
В такому випадку договір, який укладає покупець із забудовником чи його представником, має бути детально проаналізований юристами з метою попередження та уникнення ризиків втратити кошти, не отримати об’єкт у власність або стати жертвою шахрайства.
Разом з договором потрібно дослідити всі документи, які надають право на будівництво, такі як:
- право користування земельною ділянкою;
- наявність містобудівних умов;
- дозвіл на початок будівництва;
- правовстановлюючі документи компанії-забудовника.
Більшість перелічених документів повинні бути надані для ознайомлення в оригіналі (крім тих, що розміщені в публічних державних реєстрах).
На додачу варто перевірити судові реєстри, щоб виявити, чи наявна у цього забудовника та конкретного об’єкту негативна історія та/або відкриті провадження, що можуть призвести до негативних наслідків.
На сучасному українському ринку нерухомості важливим фактором визначення ризиковості операцій по купівлі нерухомості залишається репутація забудовника, оскільки навіть повний порядок в документах на будівництво та адекватні умови договору не захищають інвесторів на 100% від можливих ризиків, спричинених банкрутством чи шахрайством забудовника. Важливо мінімізувати такі ризики перед укладенням угоди, а в цьому вам допоможуть фахівці команди Smartsolutions.
Купівля нерухомості на вторинному ринку з однієї сторони є дещо простішою угодою, оскільки продавець прийде на підписання до нотаріуса з витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а нотаріус підтвердить його право власності актуальним витягом безпосередньо перед підписанням угоди. Це означає, що покупцю можна не хвилюватись про законність будівництва, не потрібно вивчати схеми набуття права власності та ризикувати інвестиціями в нерухомість, яка ще тільки запланована на папері.
Однак, з іншої сторони, купівля нерухомості на вторинному ринку означає, що у цього об’єкту могли бути попередні власники, і правомірність та правильність відчуження ними об’єкту та набуття його у власність нинішнім власником можуть прямо вплинути на законність придбання цього об’єкта.
Судовий реєстр містить багато справ, в яких у людей витребовують з власності квартири, оскільки якийсь із минулих власників стверджує, що він не продавав таку квартиру, і нічого про продаж не знав, є законним власником та хоче повернути собі свою власність. Відповідати в такому випадку доведеться саме тому, на кого зареєстрована нерухомість на дату подання позову. І в гіршому випадку така людина залишиться і без нерухомості, і без коштів, за неї сплачених. Однозначним сигналом для того, щоб перевірити історію нерухомості, є багаторазовий її перепродаж протягом короткого періоду.
Щоб уникнути таких ситуацій, варто детально вивчити документи, що підтверджують право власності на об’єкт, і це має бути не тільки витяг з реєстру нерухомості, а й договір, судове рішення, свідоцтво про право на спадщину, на підставі яких продавець таке право набув.
Також обов’язково потрібно переглянути реєстр нерухомості та також реєстр судових рішень, щоб упевнитись в правомірності угоди, яку ви маєте намір укласти, та пересвідчитись, що попередні відчуження відбулись законним чином.
Команда Smartsolutions завжди готова надати професійну правову консультацію з питань, пов’язаних з придбанням нерухомості надати професійний супровід на зустрічах та при підписанні будь-яких документів, пов’язаних з підписанням такої угоди. А для того, щоб у вас не виникало питань, які саме документи потрібно просити у продавця, які реєстри перевіряти та на що звернути увагу при покупці нерухомості, ми пропонуємо кваліфікований юридичний супровід та повну комунікацію з продавцем.
