Доволі часто інвесторам, які бажають придбати житло, забудовники пропонують укладати попередній договір, протягом дії якого інвестор поступово виплачує вартість майбутньої квартири. Після цього, за умови виплати платежів вартості квартири та введенням в експлуатацію житлового будинку, з інвестором укладається основний договір, тобто договір купівлі-продажу квартири та, відповідно, здійснюється оформлення права власності інвестора на квартиру.
Надалі розберемося з правовою природою попередніх договорів та ризиків, які можуть виникнути для інвестора за певних умов, а також поділимося деякими рекомендаціями щодо зниження наслідків таких ризиків.
Отже, за цивільним законодавством, а саме згідно зі статтею 635 Цивільного кодексу України попередній договір містить зобов’язання сторін протягом певного строку укласти основний договір на умовах, що визначені попереднім договором.
Таким чином, з урахуванням того, що попередній договір укладається з метою надалі придбати квартиру, у попередньому договорі зазвичай передбачено:
- Строки для укладення Основного договору (договору купівлі-продажу квартири);
- Характеристики об’єкту, тобто квартири, який буде предметом майбутнього договору купівлі продажу (адреса, поверх, площа квартири, кількість кімнат тощо);
- Сума основного договору (тобто вартість квартири, яку планується придбати в майбутньому);
- Забезпечення укладення основного договору, тут мається на увазі розмір порядок здійснення платежів інвестором оплат вартості квартири. Потрібно взяти до уваги, що така умова могла бути в попередніх договорах до набрання чинності Законом України Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, тобто до 10.10.2022 р., проте цивільним законодавством передбачено можливість укладання додаткового договору, за яким інвестором буде сплачуватись вартість квартири у вигляді гарантійних (забезпечувальних) платежів;
- Інші умови (порядок розірвання попереднього договору, відповідальність сторін тощо).
Ідеальний варіант, при якому інвестор та забудовник виконали всі свої зобов’язання за попереднім договором, будинок здано в експлуатацію згідно з графіком, основний договір укладено в строк, встановлений попереднім договором, право власності інвестора на квартиру оформлено – не так часто трапляється.
Існує висока ймовірність того, що виникне протилежна ситуація – інвестор виконає свої зобов’язання за попереднім договором або за окремо укладеним договором в частині здійснення платежів, водночас забудовником строки здачі будинку в експлуатацію не дотримані, основний договір в строки, що передбачені попереднім договором, не укладено, оформлення права власності інвестора на омріяну квартиру неможливе.
Нас цікавлять ймовірні наслідки, які можуть виникнути, виходячи з другого прикладу.
Щоб їх розглянути, потрібно знову ж таки повернутися до правового врегулювання правовідносин за попереднім договором.
Попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором (частина 1 статті 635 Цивільного кодексу України).
Тобто основний договір має бути укладений в чітко визначений попереднім договором строк.
Згідно з прикладом, який нами розглядається, основний договір в передбачений умовами попереднього договору строк не укладено.
Відтак, повертаємося до частини 3 статті 635 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
У такому разі основний договір не укладено, відповідно і зобов’язання сторін щодо укладення основного договору припиняються, в тому числі й зобов’язання забудовника передати інвестору квартиру. Звісно, і зобов’язання інвестора за попереднім договором припиняються, а кошти, сплачені забудовнику за умовами попереднього договору чи умовами окремо укладеного договору повинні повертатися. Але слід мати на увазі, що кошти під впливом інфляційних процесів з часом втрачають свою вартість, а вартість нерухомості може зрости.
Як діяти інвестору в такій ситуації?
Насамперед перед укладенням попереднього договору та окремого договору щодо виплати забезпечувальних (гарантійних) платежів уважно ознайомтесь з їх змістом.
Зверніть увагу на строк укладення основного договору, відповідальність сторін у разі не укладення основного договору, порядок внесення змін до попереднього договору, порядок розірвання попереднього договору. Ці умови є вкрай важливими, тому радимо Вам звертатися за допомогою до професіоналів у галузі права.
Якщо є очевидним, що в строк, передбачений умовами попереднього договору основний договір не буде укладено, ви не отримали пропозицію в укладенні основного договору, ви не отримали пропозицію щодо внесення змін до попереднього договору і основний договір купівлі-продажу квартири не укладено не з вашої вини, радимо Вам письмово звернутися до забудовника/продавця, який є стороною попереднього договору, з наступним (за вашим вибором, відповідно до Ваших очікувань та виходячи з реальної ситуації суть звернень може бути іншою):
- із пропозицією внести зміни до попереднього договору в частині строків укладення основного договору;
- із пропозицією укласти основний договір (за наявності такого зобов’язання встановлені попереднім зобов’язання? договором не припиняються);
- із вимогою повернути сплачені кошти та сплатити штрафні санкції за порушення строків укладення основного договору з вини забудовника у розмірі, передбаченому попереднім договором або окремо укладеним договором та вимогою відшкодування збитків за необґрунтоване ухиляння забудовником від укладення основного договору.
- У разі невиконання ваших законних вимог – невідкладно звернутися до суду з позовом із вимогами про стягнення з забудовника сплачених вами за попереднім договором коштів і штрафних санкцій та відшкодування збитків.
Звісно, можуть бути ситуації, при яких забудовник хоча і порушує терміни укладення основного договору, але все ж таки укладе з Вами договір купівлі-продажу. Проте, на наш погляд, все ж таки краще не сподіватися марно і своєчасно забезпечити собі належний юридичний захист. Адже, як ми всі змогли переконатися, актуальність древнього вислову Si vis pacem, para bellum (хочеш миру – готуйся до війни) не втрачено і донині.
Якщо Вам потрібна консультація з правових питань, захист Ваших інтересів у суді – команда Smartsolutions надасть Вам фахове сприяння і допомогу.
Контактна особа
