Законопроект № 5655 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по реформированию сферы градостроительной деятельности» (далее – Законопроект) является одним из ключевых нормативно-правовых документов начатой в Украине реформы градостроительства, ведь положения законопроекта распространяются фактически на все сферы градостроительной деятельности – начиная с этапа проектирования и заканчивая принятием объектов строительства в эксплуатацию.
В этой статье мы сосредоточим внимание на предусмотренных законопроектом нововведениях в сфере градостроительной деятельности, которые нам показались наиболее интересными, а именно:
– цифровизация процедур;
– градостроительный контроль и градостроительный мониторинг;
– самовольное строительство.
Цифровизация процедур в сфере градостроительной деятельности
Законопроект внедряет цифровизацию разрешительных документов на всех этапах создания объекта строительства и своими положениями определяет, что государственная регистрация права на выполнение подготовительных и строительных работ, а также принятие в эксплуатацию объектов строительства будет происходить исключительно через автоматизированную Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЕГЭССС). Такое новшество направлено на обеспечение прозрачности и открытости процессов в этой сфере.
Следует отметить, что ЕГЭССС включает в себя Реестр строительной деятельности, электронный кабинет пользователя и портал электронной системы. В Законопроекте речь в основном идет о Реестре строительной деятельности.
Заказчикам строительства будет предоставлено право самостоятельно подавать документы о начале работ в онлайн-режиме через электронный кабинет пользователя, при этом Реестр строительной деятельности будет содержать данные о целевом назначении земельного участка и другие сведения о нем. Это позволит электронной системе автоматически определять несоответствия между поданными документами и имеющимися данными и, в частности, отказывать в предоставлении разрешения на начало строительства.
Обязательным станет и внесение в Реестр строительной деятельности проектной документации в полном объеме до прохождения экспертизы и подачи заявления на получение права на начало строительства. Это изменение направлено на предотвращение внесения в будущем изменений в такую документацию в “ручном режиме”, что часто встречается на практике и содержит коррупционную составляющую таких процессов.
Расширяется также список информации, которая будет проверяться при проведении экспертизы проектной документации на строительство. В частности, будет определяться соответствие намерений застройки целевому назначению земельного участка, наличие или отсутствие у объекта статуса памятника культурного наследия или только что обнаруженного объекта культурного наследия.
Вместо получения разрешительного документа заказчик сможет начать строительство или эксплуатировать объект только после регистрации соответствующих сведений в Реестре строительной деятельности.
Регистрация будет проводиться на основании поданного заявления заказчика строительства в бумажной или электронной формах, а право на выполнение строительных работ может быть зарегистрировано в Реестре строительной деятельности:
– автоматически программными средствами реестра – в случае подачи заявления в электронной форме и при отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации или блокирования заявления и передачи его на рассмотрение государственному регистратору в сфере градостроительной деятельности;
– государственным регистратором в сфере градостроительной деятельности в случае подачи заявления в бумажной форме или если поданное заявление в электронной форме будет заблокировано.
Отказ в государственной регистрации или блокирование заявления при его подаче в электронной форме возможен в случае наличия запрета на застройку земельного участка, зарегистрированного в Государственном реестре недвижимого имущества и их обременений, или отсутствия в данном реестре информации о праве собственности или пользования на этот земельный участок.
При этом подача заявления в электронной форме через электронный кабинет пользователя определена основной формой заявки для объектов класса СС2 и СС3. Для объектов класса СС1 заказчик сможет выбирать между электронной и бумажной формой подачи заявления.
Согласно Законопроекту регистраторами в сфере градостроительной деятельности будут:
– нотариусы;
– должностные лица Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины (далее – ГИАГ);
– государственные регистраторы в области прав, которые являются должностными лицами органов местного самоуправления или районных государственных администраций.
Следует обратить внимание, что полномочия нотариусов как регистраторов будут ограничены. Они смогут рассматривать только заявления по объектам класса СС1 и не смогут рассматривать заявления после их блокирования в Реестре строительной деятельности.
Законопроект предусматривает, что принятие в эксплуатацию объектов строительства будет происходить с момента регистрации соответствующих сведений в Реестре строительной деятельности. При этом остается разный подход к принятию в эксплуатацию объектов СС1 и СС2/СС3. Для регистрации принятия объекта класса СС1 в эксплуатацию заказчику нужно будет подать заявление вместо предусмотренной сейчас декларации. Регистрация принятия в эксплуатацию будет автоматической, а для случаев блокирования заявления Реестром строительной деятельности ее будет осуществлять государственный регистратор в сфере прав после анализа поданных документов.
Объекты классов СС2 и СС3 будут приниматься в эксплуатацию на основании акта готовности к эксплуатации, который подается и подписывается заказчиком или другими лицами, вовлеченными в строительство (подрядчиком, инженером по техническому надзору и т.п.). Такой акт будет создаваться с помощью Реестра строительной деятельности, а регистрация принятия в эксплуатацию будет производиться автоматически средствами этого реестра без привлечения регистратора.
Законопроектом определены основания для отказа в регистрации принятия объекта в эксплуатацию:
- высота объекта превышает предельную высотность, установленную градостроительными условиями и ограничениями;
- в Реестре строительной деятельности имеются невыполненные предписания по устранению нарушений в процессе строительства;
- объект не соответствует классу последствий, указанным в проектной документации;
- количество этажей или квартир не соответствует проектной документации.
Заказчик сможет обжаловать отказ в судебном порядке или же, устранив нарушения, заново подать акт готовности объекта к эксплуатации на регистрацию.
Законопроектом также предусмотрено проведение государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество без участия государственного регистратора. Такая государственная регистрация может производиться только на основании:
– заявления о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, поданного в составе заявления о государственной регистрации принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта, строительство которого осуществлялось на основании строительного паспорта;
– информации электронной системы о государственной регистрации завершения подготовительных работ по демонтажу (сносу) объекта недвижимого имущества (дома, здания, сооружения) – в случае если в Государственном реестре прав и Реестре строительной деятельности содержатся сведения об идентификаторе законченного строительством объекта.
Градостроительный контроль и градостроительный мониторинг
Законопроект определяет, что градостроительный контроль – это меры, направленные на соблюдение заказчиками и подрядчиками требований, норм в сфере градостроительства.
Предполагается, что органами градостроительного контроля будут:
1. центральный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику по вопросам градостроительного контроля;
2. исполнительные органы органов местного самоуправления;
3. уполномоченные лица по градостроительному контролю.
Последнее положение и есть основным изменением, поскольку такими уполномоченными лицами фактически будут частные субъекты, что приведет к дерегуляции в сфере градостроительного контроля со стороны государства.
В то же время для устранения любых спекуляций по этой теме Законопроектом четко определяются критерии, которым должно соответствовать уполномоченное лицо по градостроительному контролю:
– наличие статуса юридического лица;
– наличие в штате инженеров по техническому надзору и/или инженеров-консультантов (не менее 3-х для осуществления контроля объектов класса СС1 и СС2 и не менее 5-ти для объектов класса СС3);
– наличие договора страхования гражданско-правовой ответственности на определенную страховую сумму (минимальная страховая сумма будет составлять эквивалент в гривне трем миллионам евро для осуществления контроля по объектам класса СС2 и пяти миллионам евро – по объектам класса СС3).
Если юридическое лицо отвечает этим критериям, оно подает заявление для регистрации как уполномоченного лица в ГИАГ, котороя проверяет соответствие квалификационным требованиям и достоверность поданной информации. И только после регистрации уполномоченные лица будут иметь право заключать с заказчиком строительства договор о градостроительном контроле.
Важной основой для такого нововведения является положение Законопроекта о том, что заказчик строительства сможет выбирать, кто будет контролировать строительство – орган местного самоуправления или уполномоченные лицо по градостроительному контролю. Для этого он обязан указать соответствующую информацию при регистрации права на выполнение строительных работ и приложить к заявлению соответствующий договор с таким уполномоченным лицом.
Согласно Законопроекту, такие уполномоченные лица будут осуществлять проверки на всех этапах строительства от подготовительных работ по демонтажу (сносу) здания и закладке фундамента к подводу к объекту строительства внешних сетей и обустройству внутридомовых коммуникаций. Если будут выявлены нарушения, уполномоченные лица будут иметь право выдать заказчику предписание об их устранении и в случае его невыполнения договор о градостроительном контроле может быть расторгнут, а заказчик не сможет продолжать строительство.
Для продления заказчику нужно будет выбрать новое уполномоченное лицо и заключить с ним договор или определить, что градостроительный контроль будет осуществляться органами местного самоуправления.
Также для выявления нарушений на строительстве путем регулярных проверок строящихся объектов и надзора за качеством осуществления градостроительного контроля Законопроектом вводится такая мера контроля за строительством как мониторинг застройки, а полномочия по осуществлению предоставляются органам местного самоуправления и ГИАГ.
Мониторинг будет осуществляться постоянно, а объекты для него будут определяться автоматически средствами Реестра строительной деятельности на основании определенных критериев, в частности, при отнесении объекта строительства к высокой степени риска, осуществления строительства на земельном участке без вещного права на него и т.д. Мониторинг будет проводиться путем визуального осмотра и сравнения результатов осмотра с информацией, содержащейся в Реестре строительной деятельности, и в случае выявления нарушений проверяющий орган обязан будет провести проверку в порядке градостроительного контроля и инициировать проверку субъекта, контролирующего соответствие строительства.
Самовольное строительство
Законопроектом расширены и определены четкие признаки самовольного строительства. В частности, это несоответствие целевого назначения земельного участка его использованию, отсутствие права на выполнение строительных работ, нарушение градостроительных условий и ограничений в части высотности объекта и использования земли.
Устанавливается и упрощенный порядок признания строительства самовольным (без решения суда) и демонтаж соответствующего объекта. Органы градостроительного контроля уполномочиваются признавать объект самовольным строительством и принимать решение о его демонтаже, если во время осуществления градостроительного контроля будут установлены признаки самовольного строительства, выдано предписание об устранении соответствующих нарушений и выявленные нарушения не будут устранены заказчиком.
Предусматривается также обязанность органов местного самоуправления проводить мониторинг территорий и, в случае обнаружения самовольного или незаконного строительства, вносить эту информацию в Реестр строительной деятельности, чтобы ее могли видеть и община, и профильное министерство.
Следует отметить, что эта обязанность исходит из права органов местного самоуправления на принятие решений о разработке и утверждении градостроительной документации на местном уровне, а также из права на осуществление мониторинга застройки, которые им предоставляются этим Законопроектом.
Подводя итог изложенному выше, отмечу, что Законопроект № 5655 направлен на достижение максимальной прозрачности процессов в сфере градостроительной деятельности, а цифровизация этих процессов должна улучшить законность строительства в целом и снизить коррупционные риски в этой сфере. Вместе с усилением ответственности в сфере градостроительства это позволит нашей стране улучшить уровень доверия международных инвесторов к строительному сектору и повысит его инвестиционную привлекательность.
Материал опубликован в аналитическом издании Юрист&Закон
