Любое приобретение недвижимости – это сложное соглашение, к подписанию которого необходимо подойти с должной подготовкой.
На рынке недвижимости есть два варианта покупки объектов – инвестиция на стадии строительства (либо до его начала) или покупка достроенной и зарегистрированной недвижимости на вторичном рынке.
Инвестирование в строительство застройщики предлагают оформить разными путями, в частности, заключением договора финансирования фонда строительства, покупкой имущественных прав на объект, заключением предварительного договора купли-продажи и т.д. Все они включают в себя разнообразные риски, а в отдельных случаях – и сложный путь получения права собственности, начиная от лица, получившего разрешение на строительство и заканчивая конечным покупателем.
В таком случае договор, заключаемый покупателем с застройщиком или его представителем, должен быть детально проанализирован юристами с целью предупреждения и избежания рисков потерять средства, не получить объект в собственность или стать жертвой мошенничества.
Вместе с договором следует исследовать все документы, предоставляющие право на строительство, такие как:
– право пользования земельным участком;
– наличие градостроительных условий;
– разрешение на начало строительства;
– правоустанавливающие документы компании-застройщика.
Большинство перечисленных документов должны быть предоставлены для ознакомления в оригинале (кроме тех, которые размещены в публичных государственных реестрах).
Вдобавок следует проверить судебные реестры, чтобы выявить, имеется ли у этого застройщика и конкретного объекта негативная история и/или открытые судебные производства, которые могут привести к негативным последствиям.
На современном украинском рынке недвижимости важным фактором определения рисковости сделок по покупке недвижимости остается репутация застройщика, поскольку даже полный порядок в документах на строительство и адекватные условия договора не защищают инвесторов на 100% от возможных рисков, вызванных банкротством или мошенничеством застройщика. Важно минимизировать такие риски перед заключением сделки, а в этом вам помогут специалисты команды Smartsolutions.
Покупка недвижимости на вторичном рынке, с одной стороны, является более простой сделкой, поскольку продавец придет на подписание к нотариусу с выпиской из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, а нотариус подтвердит его право собственности актуальной выпиской непосредственно перед подписанием соглашения. Это значит, что покупателю можно не беспокоиться о законности строительства, не нужно изучать схемы приобретения права собственности и рисковать инвестициями в недвижимость, еще только запланированную на бумаге.
Однако, с другой стороны, покупка недвижимости на вторичном рынке означает, что у этого объекта могли быть предыдущие собственники, при этом правомерность и правильность отчуждения ими объекта и приобретение его в собственность нынешним собственником могут повлиять на законность приобретения этого объекта.
Судебный реестр содержит много дел, в которых у людей истребуют из собственности квартиры, поскольку какой-то из прошлых владельцев утверждает, что он не продавал такую квартиру, и ничего о продаже не знал, является законным владельцем и хочет вернуть себе свою собственность. Отвечать в таком случае придется именно тому, на ком зарегистрирована недвижимость на дату подачи иска. И в худшем случае такой человек останется и без недвижимости, и без средств, за нее уплаченных. Однозначным сигналом для того, чтобы проверить историю недвижимости, является многократная ее перепродажа в течение короткого периода.
Чтобы избежать таких ситуаций, следует детально изучить документы, подтверждающие право собственности на объект, и это подразумевает не только выписку из реестра недвижимости, но и договор, судебное решение, свидетельство о праве на наследство, на основании которых продавец такое право получил.
Также обязательно нужно пересмотреть реестр недвижимости и реестр судебных решений, чтобы убедиться в правомерности соглашения, которое вы намерены заключить, и убедиться, что предыдущие отчуждения произошли законным образом.
Команда Smartsolutions всегда готова предоставить профессиональную правовую консультацию по вопросам, связанным с приобретением недвижимости, предоставить профессиональное сопровождение на встречах и при подписании любых документов, связанных с подписанием такого соглашения. А для того, чтобы у вас не возникало вопросов, какие именно документы нужно просить у продавца, какие реестры проверять и на что обратить внимание при покупке недвижимости, мы предлагаем квалифицированное юридическое сопровождение и полную коммуникацию с продавцом.
