Об арендной плате за земли государственной и коммунальной собственности
В Украине многие предприятия являются арендаторами земли, при этом если арендодателем выступают органы исполнительной власти или органы местного самоуправления, то отношения сторон во многих аспектах достаточно жестко регламентируются нормами украинского законодательства.
Одной из важных норм, регулирующих стоимость арендованной у органов исполнительной власти или органов местного самоуправления земли, является положение статьи 288.5 Налогового кодекса Украины. Согласно этой нормы размер арендной платы, в которой арендодателем выступает орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа не может быть менее 3 процентов нормативной денежной оценки.
С учетом того, что многие договора аренды земли заключались ранее принятия Налогового кодекса Украины, в разный период времени была разная практика установления цены аренды: от фиксированного годового платежа до процентов от нормативной денежной оценки земли. В связи с этим актуальным становится вопрос: какие последствия для арендатора будут в случае, если предусмотренная договором аренды земли формула устанавливает годовой платеж, который меньше предусмотренных законодательством трех процентов от нормативной денежной оценки?
Известны случаи, когда на соответствующий запрос арендатора налоговые органы предоставляли ответ, суть которого сводился к тому, что уплаченные суммы свыше предусмотренных договором аренды не могут относится в учете на издержки, поскольку являются безосновательными (несмотря на наличие нормы Налогового кодекса Украины). Судебная практика имела достаточно разные по своей сути решения.
Окончательную точку в указанной проблеме поставил Верховный суд Украины в Постановлении от 02 декабря 2014 года. Суть спора сводилась к тому, что арендатору в аналогичной ситуации налоговым уведомлением была доначислена сумма арендной платы и штраф. Арендатор его оспорил на основании того, что норма Налогового кодекса Украины не имеет обратной во времени силы; также арендатор обосновывал, что арендная плата за землю, даже если арендатором выступает орган исполнительной власти или местного самоуправления, не является по своей природе налоговым обязательством, соответственно для изменения арендной платы в договор необходимо внести соответствующие изменения. Но Верховный суд Украины подтвердил позицию налоговых органов, оставив в силе налоговое уведомление-решение. Как один из аргументов ВСУ указал на то, что нормы Налогового кодекса Украины имеют приоритет перед нормами других актов в случае их противоречия (это положение закреплено в п. 5.2. статьи 5 Налогового кодекса Украины).
По нашему мнению, указанное постановление ВСУ, хоть и вызывает значительные сомнения в его правомерности, будет иметь основополагающее значение для аналогичных споров. Арендаторы, которые пользуются землями коммунальной и государственной собственности на основании договоров аренды, и платят годовую арендную плату менее 3 процентов от нормативной денежной оценки, должны либо отчетливо принимать риск, либо платить арендную плату в указанном в Налоговом кодексе Украины минимальном размере.
