Имея в собственности объект недвижимости, иностранцы во избежание его простоя, часто желают сдать такой объект в аренду. В данной заметке предлагаем Вам разобраться в основных вопросах, связанных с арендой объекта жилой недвижимости, налогообложением такой деятельности, а также особенностями вывода дохода нерезидента от сдачи объекта недвижимости из Украины.

Общая процедура и некоторые особенности сдачи объекта недвижимости в аренду

Данная процедура включает в себя три основных этапа, а именно поиск арендатора и согласование условий аренды; подготовка проекта договора аренды; заключение договора аренды и передача объекта недвижимости по акту приема – передачи арендатору.

В целом, данная процедура не вызывает много вопросов и не является сложной, если вы умеете проводить переговоры и аргументировано отстаивать свою позицию. Тем не менее, стоит помнить о некоторых нюансах формирования стоимости и определения необходимости нотариального удостоверения договора.

Так, стоимость арендной платы формируется собственником объекта недвижимости с учетом расположения такого объекта недвижимости, его характеристик, а также с учетом минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. м. недвижимого имущества физических лиц, установленной соответствующим органом местного самоуправления. Так, например, Киевским городским советом такая минимальная стоимость установлена в размере 8,91 грн. (Решение Киевского городского совета от 21.04.2015 г. № 420/1285 «О внесении изменений в решение Киевского городского совета от 02.10.2013 г. N 42/9630 «Об определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц»). Как правило, кроме арендной платы, договор аренды предполагает компенсацию коммунальных платежей и стоимости услуг (энерго- и водоснабжение, отопление), расчет которых осуществляется на основании показателей счетчиков за отчетный месяц.

В случае аренды жилого объекта недвижимости, то есть жилья, нотариальное удостоверение договора аренды не является обязательным, в том числе при сроке его действия более 3-х лет. Тем не менее важно, чтобы название и содержание такого договора прямо указывали на то, что предметом договора является жилье. При этом стороны договора аренды жилья всегда могут, руководствуясь ч. 4 ст. 209 Гражданского кодекса Украины, нотариально удостоверить договор.

Ниже предлагаем Вашему вниманию общий перечень документов необходимых для предъявления со стороны нерезидента как арендодателя для заключения договора аренды:

  • паспорт для выезда за границу нерезидента;
  • налоговый номер нерезидента, полученный в порядке, предусмотренном украинским законодательством;
  • перевод паспорта на украинский язык, заверенный нотариально;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества;
  • нотариальная доверенность (в случае проведения сделки доверенным лицом);
  • согласие супруга (и) (при наличии официального брака).

Обращаем особое внимание, что документы, полученные/оформленные за пределами Украины, должны быть легализованы (апостилированы) и переведены на украинский язык (за исключением стран СНГ, с которыми Украиной заключены международные соглашения о признании нотариально удостоверенных копий документов).

Особенности налогообложения нерезидента при сдаче объекта недвижимости в аренду

Статья 165 Налогового Кодекса Украины (далее – НКУ) определяет, что плательщиком налога на доходы физических лиц является, помимо прочего, физическое лицо – нерезидент, получающее доходы из источника их происхождения в Украине. Согласно п.163.2 ст.163 НКУ объектом налогообложения нерезидента является общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход из источника его происхождения в Украине, в который включаются доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и / или пользование). Таким образом, нерезидент, получая доходы от сдачи в аренду объекта недвижимости, обязан уплачивать в государственный бюджет Украины налог на доходы физических лиц. Базой для налогообложения является сумма арендных платежей, а также сумма компенсации коммунальных услуг, которая была выплачена арендатором.

Согласно п. 170.1.3 ст. 170 НКУ недвижимость, которая принадлежит физическому лицу-нерезиденту может передаваться в аренду исключительно через физическое лицо-предпринимателя (ФЛП) или юридическое лицо-резидента, которые будут исполнять функции представительства такого нерезидента по договору. В случае, если данная норма будет нарушена, нерезидент будет считаться таким, который уклоняется от уплаты налогов и к нему будут применяться соответствующие санкции.

Другими словами, нерезидент-собственник объекта недвижимости не может напрямую сдавать в аренду недвижимость в Украине. Для этого необходим представитель – ФЛП или юридическое лицо, который, выступая его налоговым агентом, будет уплачивать вместо иностранца налоги в Украине.

Представительство возникает на основании договора между сторонами, а также подтверждается специально выданной доверенностью на представителя на совершение четко определенного перечня юридический действий. Представителем по данному договору может выступать любой субъект предпринимательской деятельности.

В данном случае представителем будут предоставляться следующие услуги:

  • заключение от имени нерезидента договоров аренды, а также, при необходимости, управление объектом недвижимости, а именно оплата коммунальных услуг, координация и надзор над устранением технических неполадок/проблем и других вопросов, переданных в ведение представителю по договору;
  • представитель будет выступать налоговым агентом нерезидента согласно требованиям НКУ.

При том, в договоре аренды объекта недвижимости представитель не будет выступать отдельным субъектом, а будет представлять интересы нерезидента. То есть, арендодателем выступит нерезидент, который и будет получать доход от аренды объекта недвижимости, который будет проходить, непосредственно, через налогового агента (представителя) такого нерезидента.

Так, налоговый агент, который начисляет (выплачивает, предоставляет) налогооблагаемый доход в пользу налогоплательщика-нерезидента, обязан удерживать налог с суммы такого дохода используя ставку, определенную п.167.1 ст.167 НКУ (18%) и военный сбор в размере 1,5%, а также уплачивать (перечислить) его в соответствующий бюджет по месту регистрации в контролирующих органах.

Особенности перечисления дохода нерезидента

Учитывая, что денежные средства, поступающие от сдачи объекта недвижимости в аренду будут проходить непосредственно через представителя нерезидента (налогового агента), который будет уплачивать с них налоги и другие необходимые платежи (при необходимости), остаток арендного платежа будет передаваться непосредственно от такого представителя нерезиденту. Способы передачи денежных средств могут отличаться в зависимости от установленных взаимоотношений между арендатором, налоговым агентом нерезидента и самим нерезидентом.

Таким образом, отношение между сторонами будут установлены путем заключения двух договоров, а именно:

  1. договора поручения между нерезидентом и субъектом предпринимательской деятельности (ФЛП/юридическое лицо);
  2. договора аренды между нерезидентом, как собственником объекта недвижимости в лице представителя, и арендатором.

Следовательно, первый договор позволит представителю нерезидента выступать его налоговым агентом, а также управлять недвижимостью (осуществлять коммунальные платежи, устранять технические неполадки и т. д.), конвертировать и перечислить чистый доход нерезиденту. Второй же будет основанием для получения арендных платежей.

Денежные средства могут перечисляться налоговым агентом в национальной валюте Украины на банковский счет нерезидента в Украине или в валюте на банковский счет нерезидента за рубежом.

Согласно Постановления НБУ № 597 от 30.12.2003 г. “О переводе средств в национальной и иностранной валюте в пользу нерезидентов по некоторым операциям” основаниями для перечисления денежных средств являются:

  • договор с нерезидентом;
  • документы, свидетельствующие о фактически предоставленных услугах, выполненных работах;
  • акт ценовой экспертизы Государственного информационно-аналитического центра мониторинга внешних товарных рынков (при условии, если общая стоимость товаров/услуг превышает 50 000 евро или эквивалент в гривнах).

Напомним, на сегодняшний день в Украине действуют валютные ограничения Национального банка Украины (Постановление НБУ «Об урегулировании ситуации на денежно-кредитном и валютном рынках Украины» от 07.06.2016г. № 342), как для физических, так и юридических лиц (резидентов/нерезидентов). Так, в частности:

  • в день один клиент (физическое лицо) может снять с валютных карт и счетов до 100 000 гривен в эквиваленте;
  • в день банк может продать одному клиенту (физическому лицу) валюту на сумму, которая не превышает 12 000 гривен в эквиваленте;
  • резиденты и нерезиденты (физические лица) могут отправить в день до 15 000 грн в эквиваленте как наличными, так и с карты или счета. В месяц один клиент (физическое лицо) может отправить за рубеж до 150 000 грн. в эквиваленте;
  • в день один клиент (юридическое лицо) может снять наличные средства в иностранной валюте с банковских счетов и банковских карт сумму до 100 000 гривен в эквиваленте.

В случае возникновения дополнительных вопросов относительно сдачи в аренду объектов недвижимости нерезидентами или же необходимости сопровождения переговоров и составления проектов договоров, рассмотренных в данной заметке, специалисты нашей компании будут рады предоставить Вам свою помощь.

Контактное лицо
Григорий Анаполев
Григорий Анаполев
Бухгалтер, налоговый консультант
Узнать больше
Решение
Сделки с недвижимостью
Налогообложение и налоговые споры
Правовая помощь иностранным гражданам
Последние публикации
Защита активов в военное время: изъятие транспорта для военных нужд Защита активов в военное время: изъятие транспорта для военных нужд
После начала полномасштабного вторжения России в Украину Указом Президента Украины от 24.02.2022г. в
9-08-2022
Как получить налоговую скидку на обучение Как получить налоговую скидку на обучение
Немногие знают, что одним из основных источников дохода государственного бюджета Украины является на
29-07-2022
Временная защита на территории ЕС: возможность возвращения в Украину без потери статуса Временная защита на территории ЕС: возможность возвращения в Украину без потери статуса
По состоянию на 01 марта 2022 года около 650 000 тысяч наших граждан пересекли границу Европейского
29-06-2022
facebook linkedin Viber Telegram WhatsApp mail phone phone