Имея в собственности объект недвижимости, иностранцы во избежание его простоя, часто желают сдать такой объект в аренду. В данной заметке предлагаем Вам разобраться в основных вопросах, связанных с арендой объекта жилой недвижимости, налогообложением такой деятельности, а также особенностями вывода дохода нерезидента от сдачи объекта недвижимости из Украины.

Общая процедура и некоторые особенности сдачи объекта недвижимости в аренду

Данная процедура включает в себя три основных этапа, а именно поиск арендатора и согласование условий аренды; подготовка проекта договора аренды; заключение договора аренды и передача объекта недвижимости по акту приема – передачи арендатору.

В целом, данная процедура не вызывает много вопросов и не является сложной, если вы умеете проводить переговоры и аргументировано отстаивать свою позицию. Тем не менее, стоит помнить о некоторых нюансах формирования стоимости и определения необходимости нотариального удостоверения договора.

Так, стоимость арендной платы формируется собственником объекта недвижимости с учетом расположения такого объекта недвижимости, его характеристик, а также с учетом минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. м. недвижимого имущества физических лиц, установленной соответствующим органом местного самоуправления. Так, например, Киевским городским советом такая минимальная стоимость установлена в размере 8,91 грн. (Решение Киевского городского совета от 21.04.2015 г. № 420/1285 «О внесении изменений в решение Киевского городского совета от 02.10.2013 г. N 42/9630 «Об определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц»). Как правило, кроме арендной платы, договор аренды предполагает компенсацию коммунальных платежей и стоимости услуг (энерго- и водоснабжение, отопление), расчет которых осуществляется на основании показателей счетчиков за отчетный месяц.

В случае аренды жилого объекта недвижимости, то есть жилья, нотариальное удостоверение договора аренды не является обязательным, в том числе при сроке его действия более 3-х лет. Тем не менее важно, чтобы название и содержание такого договора прямо указывали на то, что предметом договора является жилье. При этом стороны договора аренды жилья всегда могут, руководствуясь ч. 4 ст. 209 Гражданского кодекса Украины, нотариально удостоверить договор.

Ниже предлагаем Вашему вниманию общий перечень документов необходимых для предъявления со стороны нерезидента как арендодателя для заключения договора аренды:

  • паспорт для выезда за границу нерезидента;
  • налоговый номер нерезидента, полученный в порядке, предусмотренном украинским законодательством;
  • перевод паспорта на украинский язык, заверенный нотариально;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества;
  • нотариальная доверенность (в случае проведения сделки доверенным лицом);
  • согласие супруга (и) (при наличии официального брака).

Обращаем особое внимание, что документы, полученные/оформленные за пределами Украины, должны быть легализованы (апостилированы) и переведены на украинский язык (за исключением стран СНГ, с которыми Украиной заключены международные соглашения о признании нотариально удостоверенных копий документов).

Особенности налогообложения нерезидента при сдаче объекта недвижимости в аренду

Статья 165 Налогового Кодекса Украины (далее – НКУ) определяет, что плательщиком налога на доходы физических лиц является, помимо прочего, физическое лицо – нерезидент, получающее доходы из источника их происхождения в Украине. Согласно п.163.2 ст.163 НКУ объектом налогообложения нерезидента является общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход из источника его происхождения в Украине, в который включаются доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и / или пользование). Таким образом, нерезидент, получая доходы от сдачи в аренду объекта недвижимости, обязан уплачивать в государственный бюджет Украины налог на доходы физических лиц. Базой для налогообложения является сумма арендных платежей, а также сумма компенсации коммунальных услуг, которая была выплачена арендатором.

Согласно п. 170.1.3 ст. 170 НКУ недвижимость, которая принадлежит физическому лицу-нерезиденту может передаваться в аренду исключительно через физическое лицо-предпринимателя (ФЛП) или юридическое лицо-резидента, которые будут исполнять функции представительства такого нерезидента по договору. В случае, если данная норма будет нарушена, нерезидент будет считаться таким, который уклоняется от уплаты налогов и к нему будут применяться соответствующие санкции.

Другими словами, нерезидент-собственник объекта недвижимости не может напрямую сдавать в аренду недвижимость в Украине. Для этого необходим представитель – ФЛП или юридическое лицо, который, выступая его налоговым агентом, будет уплачивать вместо иностранца налоги в Украине.

Представительство возникает на основании договора между сторонами, а также подтверждается специально выданной доверенностью на представителя на совершение четко определенного перечня юридический действий. Представителем по данному договору может выступать любой субъект предпринимательской деятельности.

В данном случае представителем будут предоставляться следующие услуги:

  • заключение от имени нерезидента договоров аренды, а также, при необходимости, управление объектом недвижимости, а именно оплата коммунальных услуг, координация и надзор над устранением технических неполадок/проблем и других вопросов, переданных в ведение представителю по договору;
  • представитель будет выступать налоговым агентом нерезидента согласно требованиям НКУ.

При том, в договоре аренды объекта недвижимости представитель не будет выступать отдельным субъектом, а будет представлять интересы нерезидента. То есть, арендодателем выступит нерезидент, который и будет получать доход от аренды объекта недвижимости, который будет проходить, непосредственно, через налогового агента (представителя) такого нерезидента.

Так, налоговый агент, который начисляет (выплачивает, предоставляет) налогооблагаемый доход в пользу налогоплательщика-нерезидента, обязан удерживать налог с суммы такого дохода используя ставку, определенную п.167.1 ст.167 НКУ (18%) и военный сбор в размере 1,5%, а также уплачивать (перечислить) его в соответствующий бюджет по месту регистрации в контролирующих органах.

Особенности перечисления дохода нерезидента

Учитывая, что денежные средства, поступающие от сдачи объекта недвижимости в аренду будут проходить непосредственно через представителя нерезидента (налогового агента), который будет уплачивать с них налоги и другие необходимые платежи (при необходимости), остаток арендного платежа будет передаваться непосредственно от такого представителя нерезиденту. Способы передачи денежных средств могут отличаться в зависимости от установленных взаимоотношений между арендатором, налоговым агентом нерезидента и самим нерезидентом.

Таким образом, отношение между сторонами будут установлены путем заключения двух договоров, а именно:

  1. договора поручения между нерезидентом и субъектом предпринимательской деятельности (ФЛП/юридическое лицо);
  2. договора аренды между нерезидентом, как собственником объекта недвижимости в лице представителя, и арендатором.

Следовательно, первый договор позволит представителю нерезидента выступать его налоговым агентом, а также управлять недвижимостью (осуществлять коммунальные платежи, устранять технические неполадки и т. д.), конвертировать и перечислить чистый доход нерезиденту. Второй же будет основанием для получения арендных платежей.

Денежные средства могут перечисляться налоговым агентом в национальной валюте Украины на банковский счет нерезидента в Украине или в валюте на банковский счет нерезидента за рубежом.

Согласно Постановления НБУ № 597 от 30.12.2003 г. “О переводе средств в национальной и иностранной валюте в пользу нерезидентов по некоторым операциям” основаниями для перечисления денежных средств являются:

  • договор с нерезидентом;
  • документы, свидетельствующие о фактически предоставленных услугах, выполненных работах;
  • акт ценовой экспертизы Государственного информационно-аналитического центра мониторинга внешних товарных рынков (при условии, если общая стоимость товаров/услуг превышает 50 000 евро или эквивалент в гривнах).

Напомним, на сегодняшний день в Украине действуют валютные ограничения Национального банка Украины (Постановление НБУ «Об урегулировании ситуации на денежно-кредитном и валютном рынках Украины» от 07.06.2016г. № 342), как для физических, так и юридических лиц (резидентов/нерезидентов). Так, в частности:

  • в день один клиент (физическое лицо) может снять с валютных карт и счетов до 100 000 гривен в эквиваленте;
  • в день банк может продать одному клиенту (физическому лицу) валюту на сумму, которая не превышает 12 000 гривен в эквиваленте;
  • резиденты и нерезиденты (физические лица) могут отправить в день до 15 000 грн в эквиваленте как наличными, так и с карты или счета. В месяц один клиент (физическое лицо) может отправить за рубеж до 150 000 грн. в эквиваленте;
  • в день один клиент (юридическое лицо) может снять наличные средства в иностранной валюте с банковских счетов и банковских карт сумму до 100 000 гривен в эквиваленте.

В случае возникновения дополнительных вопросов относительно сдачи в аренду объектов недвижимости нерезидентами или же необходимости сопровождения переговоров и составления проектов договоров, рассмотренных в данной заметке, специалисты нашей компании будут рады предоставить Вам свою помощь.

Контактное лицо
Григорий Анаполев
Григорий Анаполев
Бухгалтер, налоговый консультант
Узнать больше
Решение
Сделки с недвижимостью
Налогообложение и налоговые споры
Правовая помощь иностранным гражданам
Последние публикации
ПРИ КАКИХ УСЛОВИЯХ СУД МОЖЕТ ЛИШИТЬ РОДИТЕЛЬСКИХ ПРАВ ПРИ КАКИХ УСЛОВИЯХ СУД МОЖЕТ ЛИШИТЬ РОДИТЕЛЬСКИХ ПРАВ
Основания лишения родительских прав матери или отца определены семейным кодексом Украины. Ключевая п
21-02-2022
Электронные трудовые книжки Электронные трудовые книжки
Пока вопрос о принятии нового Трудового кодекса никак не перейдет в завершающую фазу, законодатель н
27-10-2021
Налоговая амнистия: кратко о главном Налоговая амнистия: кратко о главном
15 июня 2021 года Верховная Рада приняла законопроект №5153 «Закон Украины о внесении изменений в На
16-08-2021
facebook linkedin Viber Telegram WhatsApp mail phone